Tipps für Vermieter
Tel: +49 9281 860076
E-Mail: info@die-immobilienprofis.de
Tipps für Vermieter
An dieser Stelle möchten wir Ihnen häufig gestellte Fragen beantworten bzw. Wissenswertes und Tipps rund um die Vermietung geben. Möchten Sie mehr wissen, kommen Sie bitte auf uns zu.
Unsere Vermietungsexperten stehen Ihnen gerne mit Rat + Tat zur Verfügung.
An dieser Stelle möchten wir Ihnen häufig gestellte Fragen beantworten bzw. Wissenswertes und Tipps rund um die Vermietung geben. Möchten Sie mehr wissen, kommen Sie bitte auf uns zu. Unsere Vermietungsexperten stehen Ihnen gerne zur Verfügung.
Für den Vermieter sind Aufwendungen und Kosten für die Vermietung, und dazu gehören auch anfallende Vermittlungs- und Provisionskosten, zu 100 Prozent als Werbekosten steuerlich absetzbar.
Laut Gesetz haben Mieter die Möglichkeit bei Mängeln in der Mietwohnung die Miete zu mindern. Das heißt jedoch nicht, dass jede Mietminderung gerechtfertigt wäre. Nach § 536 BGB steht dem Mieter das Recht auf Mietminderung zu, wenn ein Mangel an der Mietsache deren „vertragsgemäßen Gebrauch“ erheblich einschränkt, und zwar solange wie diese Einschränkung besteht. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist oder nicht. In manchen Fällen hat er gar keinen Einfluss darauf, etwa bei Baulärm in der Umgebung. Die Mietminderung ist daher mit dem Preisnachlass bei mangelhafter Ware vergleichbar. Beispiele sind u.a. Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden, Lärmbelästigungen (auch durch Nachbarn), Geruchsbelästigungen oder auch der Ausfall der Heizung im Winter.
Eine Mietminderung ist immer möglich, so lange ein Mangel besteht. Und dies solange die Mängelsituation besteht und der Einbehalt muss dann auch nicht zurückgezahlt werden.
Der Mietrückbehalt dagegen ist ein Druckmittel gegenüber dem Vermieter, einen Schaden zu beseitigen. Ist dies geschehen, muss der einbehaltene Mietanteil nachgezahlt werden. Eine ähnliche Funktion hat die Mietzahlung unter Vorbehalt: Der Mieter zahlt zwar die Miete, erklärt aber gleichzeitig, dass er einen bestimmten Mangel nicht akzeptiert.
Wenn der Mieter die Miete mindert, sollten Vermieter folgendermaßen vorgehen:
- Überprüfen, ob die Mietminderung berechtigt ist
Voraussetzung für eine Mietminderung ist stets, dass der Gebrauch des Wohnraums erheblich eingeschränkt ist. Bagatellschäden, wie beispielsweise ein tropfender Wasserhahn oder eine nicht schließende Zimmertür, zählen nicht zu den Minderungsgründen. Weitere Gründe, die eine Mietminderung ausschließen: Der Mieter hat den Mangel selber durch „unsachgemäßen Gebrauch“ der Wohnung verursacht. Ein Beispiel wäre ein Schimmelbefall, der nicht auf Baumängel, sondern auf falsches Heizen und Lüften des Mieters zurückzuführen ist oder der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags bekannt und der Mieter hat ihn widerspruchslos hingenommen oder auch in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung (zum Beispiel Wärmedämmung, Heizungs- oder Fensteraustausch) ist die Mietminderung ausgeschlossen. - Prüfen, ob die Mietminderung korrekt durchgeführt wurde
Mieter können die Miete nämlich nicht einfach so kürzen. Sie müssen dem Vermieter den Mangel vorher melden. Außerdem muss der Mangel, beziehungswiese die damit verbundene erhebliche Beeinträchtigung nachgewiesen werden, zum Beispiel mit einem Lärmprotokoll. - Wenn die Mietminderung rechtens ist, sollte der Schaden schnellstmöglichst behoben werden. Wenn dies nicht möglich ist (z.B. bei Baulärm) muss der Vermieter die Minderung trotzdem hinnehmen. Und zwar solange die Situation sich nicht verändert. Eventuell können Vermieter den Urheber des Schadens verklagen.
- Wenn die Mietminderung nicht rechtens ist, sollten Vermieter der Mietminderung schriftlich mit Begründung widersprechen. Bleibt der Widerspruch ohne Erfolg, können Vermieter klagen. Dies sollten sie aber nicht ohne Rechtsberatung tun. Vor Gericht muss der Mieter nachweisen, dass der Mangel besteht und er ihn angezeigt hat. Der Vermieter muss das entsprechend widerlegen.
Wenn eine Mietminderung unberechtigt war, muss der Mieter den nicht gezahlten Betrag nachzahlen. Tut er dies nicht, kann der Vermieter gegebenenfalls sogar fristlos kündigen, wenn ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten erreicht ist.
Während einer Mietminderung darf jedoch prinzipiell nicht gekündigt werden, auch wenn der Vermieter meint, die Minderung sei unberechtigt oder zu hoch. Mögliche Ausnahme: Die Mietminderung ist nur vorgeschoben, es handelt sich eigentlich um einen Zahlungsverzug.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Diese Frage ist für Vermieter nicht einfach zu klären. Im Gesetz ist lediglich von „angemessener“ Höhe die Rede. Sogenannte Mietminderungstabellen im Internet beruhen auf beispielhaften Gerichtsentscheidungen, haben aber keinen verbindlichen Charakter. Das gilt auch für die sogenannte Hamburger Tabelle.
Fazit: Wenn Mieter die Miete mindern, sollten Vermieter erst einmal Ruhe bewahren und überprüfen, ob die Mietminderung überhaupt angemessen oder rechtens ist. Ein persönliches Gespräch mit dem Mieter ist ratsam, möglicherweise lässt sich der Mangel an der Wohnung recht schnell beseitigen. Kürzt der Mieter die Miete zu Unrecht und lässt auch nicht mit sich reden, hilft nur der Gang zum Fachanwalt.
Ab 1. November 2015 gilt das bundesweit einheitliche Meldegesetz. Hier wird geregelt, dass alle Mieter sich beim Einzug in Ihre neue Wohnung von ihrem Vermieter eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung ausstellen lassen müssen. Nach einem Umzug haben Mieter dann 2 Wochen Zeit, sich bei der zuständigen Meldebehörde anzumelden. Dort wird vom Mieter dann die Wohnungsgeberbestätigung gefordert. Bei einem Umzug ins Ausland ist zudem eine Abmeldung bei der Behörde erforderlich. In diesem Fall müssen sich der Mieter von ihrem ehemaligen Vermieter den Auszug bestätigen lassen. Gerne können Sie bei uns ein entsprechendes Formular „Wohnungsgeberbestätigung“ anfordern.
Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juni 2015. Geregelt wird hier, dass immer derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn bzw. seine Leistung auch anfordert. Das hat dazu geführt, dass nicht wie früher üblich, der Mieter den Makler mit 2 Monatskaltmieten als Provision entlohnt, sondern die Vermieter vermehrt diese Provision übernehmen, wenn Sie die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen wollen. Aber auch Mietinteressenten, die einen Makler mit der Suche nach einer passenden Mietimmobilie beauftragen, können provisionspflichtig werden. Kurz gesagt gilt: Wer bestellt – der bezahlt. Wichtig an dieser Stelle noch der allgemeine Hinweis, dass dies immer nur für Vermietungen und nicht für den Kauf/ Verkauf von Immobilien gilt .
Käufer oder Eigentümer von vermieteten Immobilien könnten diese ja auch irgendwann selbst bewohnen wollen. Hierzu muss gegenüber dem aktuellen Mieter Eigenbedarf geltend machen werden. Nachfolgend dazu ein kurzer Überblick:
WANN – Ab wann kann der Käufer die Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen?
Grundsätzlich kann der Neukäufer eines Hauses die Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses erst dann wirksam gegenüber dem Mieter aussprechen, wenn er in das Grundbuch endgültig als Eigentümer eingetragen wurde. Allein die Auflassungsvormerkung genügt für den Ausspruch einer wirksamen Eigenbedarfskündigung nicht. Die Eigenbedarfskündigung muss dabei schriftlich ausgesprochen werden und dem Mieter nachweislich zugehen. Ob gerade gekauft oder ein bestehendes Mietverhältnis – die Anforderungen für die Eigenbedarfskündigung eines Mietverhältnisses sind gleich.
WARUM – Benötigt der Käufer / Eigentümer das Mietobjekt des Mieters?
Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, ob der Käufer das Mietobjekt tatsächlich für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB. Dabei steht der Wunsch eines Eigentümers, sein Eigentum selbst zu bewohnen, im Vordergrund. Die Gerichte haben die Entscheidung des Eigentümers/Käufers über seinen Wohnbedarf dabei grundsätzlich zu respektieren und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine weitere Lebensplanung aufzudrängen. Allerdings genügt nicht, im Rahmen der Begründung der Eigenbedarfskündigung lediglich diesen Wunsch zu äußern. Vielmehr muss der zentrale Begriff des „Benötigen“ ausführlich dargelegt werden. Der Käufer muss dazu auch seine derzeitige Wohnsituation darlegen und warum diese seinen Bedürfnissen nicht mehr gerecht wird, das neu zu nutzende Objekt jedoch schon (z.B. weil ein weiterer Raum für den erwarteten Nachwuchs oder aber ein zusätzliches Arbeitszimmer gebraucht werden). Die Begründungsmöglichkeiten sind vielfältig und sollten sorgfältig und vor allem umfänglich ausgeführt werden. Das nachträgliche Vorbringen von weiteren Gründen ist ausgeschlossen, § 573 Absatz 3 BGB.
FRISTEN – Die Kündigungsfristen für den Eigenbedarf
Jeder Neukäufer tritt gemäß § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis mit allen seinen Rechten und Pflichten ein und somit hat er auch die jeweils geltende Kündigungsfrist zu beachten. Besteht ein Mietverhältnis beispielsweise im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung unter 5 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende, besteht es bereits mehr als 5 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate zum Monatsende und bei einer Laufzeit von mehr als 8 Jahren sogar 9 Monate zum Monatsende.
WIDERSPRUCHSRECHT für den Mieter Spricht der Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung wirksam gegenüber dem Mieter aus, so steht diesem gemäß § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu. Dafür muss die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen. Im Vordergrund der Härtegründe stehen dabei u.a. schwere Krankheiten oder hohes Alter, generell wird in diesem Zusammenhang von der sog. „Umzugsunfähigkeit“ gesprochen. Ein weiterer Härtegrund ist gegeben, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dieser Härtegrund wird überhaupt nur dann Anwendung finden, wenn es um ein Mietverhältnis in einer Gemeinde geht, in der ein sehr hoher Bedarf an Mietwohnungen vorherrscht und dieser nicht erfüllt werden kann.
Bereits seit längerer Zeit schon ist für Vermieter einer Immobilie der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben und muss den neuen Mietern unaufgefordert vor Mietbeginn vorgezeigt werden. Seit 2014 weisen die Energieausweise für Immobilien zusätzlich eine Energieeffizienzklasse aus. Die Skala reicht von „A+“ (energetisch sehr gut) bis „H“ (sehr schlecht). Ab dem 1. Mai 2015 gilt weiterhin, dass Vermieter und Verkäufer, die keinen Energieausweis vorweisen können, ordnungswidrig handeln und mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro belegt werden können.
Denkmalgeschützte Häuser sind von dieser Pflicht ausgenommen. Bei Eigentumswohnanlagen liegt dieser meist bei der Verwaltung vor, weil hier ein Energieausweis für die komplette Wohnanlage erstellt werden kann.