Tipps für Verkäufer
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Tipps, um Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden
Einige Verkäufer gehen beim Verkauf Ihrer Immobilie sehr unvorbereitet „ins Rennen“ bzw. es werden typische Anfängerfehler gemacht, die am Ende einen bestmöglichen Verkauf in weite Ferne rücken lassen.
Wenn man einen Rechtsstreit vor sich hat, gibt es keine Frage: Man konsultiert einen Rechtsanwalt und zahlt ein Honorar – ob man erfolgreich ist oder nicht. Das gleiche gilt beim Arzt oder immer dann, wenn man selbst eigentlich bei diesem Thema kein Fachmann/ keine Fachfrau ist. Und bei der eigenen Immobilie, wo es meist um deutlich höhere Beträge geht, scheut man erstmal den Weg zum professionellen Immobilienmakler. Und das, obwohl zum Beispiel bei uns ausschließlich ein Erfolgshonorar (also Kosten nur im Erfolgsfall) anfällt und man als Verkäufer meist auch nicht das nötige Fachwissen mitbringt bzw. einfach zu sehr befangen (auch emotional) ist, um optimal zu verkaufen. Man spart vielleicht am Ende die Maklerprovision, aber „verliert“ an anderer Stelle mehr Geld.
Nachfolgend möchten wir Ihnen einige Tipps und Hinweise geben:
Unter dem Motto „Man kann es ja mal etwas höher probieren.“ starten viele Privatverkäufer in das Abenteuer Immobilienverkauf. Sie glauben, so mehr Verhandlungsspielraum zu haben. Aber … das ist der 1. Fehler, denn nur eine professionelle Wertermittlung mit einem marktgerechten und transparenten Angebotspreis bringt am Ende das bestmögliche Ergebnis. Ein deutlich zu hoher Kaufpreis verschreckt potenzielle Käufer bzw. lässt diese abwarten und führt meist dazu, dass der positive Anfangseffekt der Immobilie am Markt verpufft und am Ende ein nur meist deutlich niedrigerer Preis erzielt werden kann. Denn der Anfangseffekt, dass viele Kaufinteressenten sich für ein Objekt interessieren und dies zu einer Art Käufereuphorie führt, ist nach einer gewissen Zeit natürlich verpufft.
Schlechte Fotos, eine unzureichende Beschreibung, zu wenige bzw. ungenaue Informationen, keine konkrete Werbestrategie, schlecht formulierte Anzeigen und Offerten … – der erste Eindruck entscheidet über den Kontakt des Kunden zu Ihnen. Nehmen Sie sich hier ausreichend Zeit in der Vorbereitung.
Der mögliche Interessent ruft einmal, zweimal, ggfls. auch noch ein drittes Mal an – wenn er Sie dann nicht erreicht und seine Fragen nicht ausreichend beantwortet bekommt, reduziert sich das Interesse meist deutlich. Eine gute Erreichbarkeit (mindestens per Telefon und E-Mail) während des gesamten Verkaufsprozesses ist unabdinglich.
Objektbesichtigungen werden von Privatverkäufern häufig viel zu emotional geführt, es werden Informationen gegeben, die teilweise falsch, zu ungenau oder auch unpassend sind, die Besichtigungszeiten werden falsch gewählt, dem Pflegezustand der Immobilie am Besichtigungstag wird zu wenig Aufmerksamkeit geschenkt usw. Die Liste ließe sich noch deutlich erweitern. Unser Tipp: Versetzen Sie sich selbst in den Interessenten und bereiten Sie alles so vor, wie Sie sich selbst als Kaufinteressent die Besichtigung wünschen würden.
Bevor die erste Anzeige geschaltet ist, bzw. der erste Interessentenkontakt entsteht, müssen Sie alle nötigen Unterlagen vorliegen haben. Dazu gehören u.a. ein Grundbuchauszug, der Energieausweis, Lageplan, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, Kubatur, der Brandversicherungsnachweis und die Versicherungspolicen. Denn daraus entnehmen Sie nicht nur wichtige Details für den Verkauf, sondern diese Unterlagen werden meist auch vom Käufer bzw. seiner Bank benötigt.
Bereiten Sie sich gut vor. Falsche Informationen und Angaben an die Käufer können bis zur Rückabwicklung des Verkaufs selbst nach Abschluss des Notartermins führen.
Ein möglicher Käufer zeigt Kaufinteresse und die Preisverhandlungen beginnen. Seien Sie standhaft und verkaufen Sie Ihren Angebotspreis mit Argumenten. Mit einer professionellen Immobilienbewertung können Sie, selbst wenn Mängel zur Sprache kommen, immer darauf hinweisen, dass diese bereits in die Wertermittlung eingeflossen sind. Die Erfahrung zeigt, dass viele Verkäufer bei diesem Teil des Verkaufes leider immer wieder „viel Geld verschenken“. (mehr als die mögliche Maklerprovision)
Ein Käufer ist gefunden und jetzt gilt es das Besprochene in Vertragsform zu bringen. Der wichtigste Punkt ist, dass Sie (und nicht der Käufer) selbst mit dem Notar über Ihre Interessen und Vorstellungen der Vertragsgestaltung sprechen. Im Vertrag ist es wichtig, Ihre Risiken und Haftungen zu reduzieren und alles so zu beurkunden, wie es vorab auch besprochen wurde. Hinweis: Der Notar beurkundet im Regelfall das, was Sie wünschen. Also informieren Sie sich ggfls. auch noch an dritter Stelle (Steuerberater, Rechtsanwalt, usw.), damit Ihre Interessen optimal berücksichtigt werden.
Der seriöse Immobilienmakler ist für den Verkäufer einer Immobilie ein sehr wichtiger Ansprechpartner und in vielen Fällen sein Geld auch wirklich wert. Besonders, bevor der eigentliche Verkauf beginnt, weil er am Anfang durch seine Marktkenntnis hilft, den späteren Verkaufspreis richtig einzuschätzen. Dies ist ein wichtiger Teil des Verkaufes. Zu hohe Anfangspreise bringen am Ende meist deutlich niedrigere Verkaufserlöse. Auch die richtige Verkaufs-/ Werbestrategie hilft, den Verkauf zügig zu gestalten. Denn: ein Objekt, was länger am Markt angeboten wird, wird schnell zum „Ladenhüter“.
Eine professionelle Immobilienkanzlei bietet zudem durch ihre Kontakte und Netzwerke eine gut geführte Interessentenkartei, in der suchende Interessenten gelistet sind und dadurch Immobilienkäufer nicht erst am Markt gesucht werden müssen. Eine regionale und überregionale Bewerbung in Print- und Onlinemedien ist meist ebenso selbstverständlich, wie die Hilfe für Interessenten bei der Finanzierung, der Fördermittelbeantragung, bei notwendigen Genehmigungen, bei Modernisierungsarbeiten oder Um- und Ausbauten. Meist ist diese Unterstützung der Kaufinteressenten erst die Grundlage für den eigentlichen Verkauf bzw. hilft es, höhere Kaufpreise bei den Käufern durchzusetzen. Natürlich prüft der Makler auch die Bonität der Kaufinteressenten, führt Objektbesichtigungen routiniert und professionell durch, ist bei der Erstellung von Energieausweisen oder bei Fragen zur Energieeinsparverordnung Ihr Ansprechpartner, vermeidet Fehler, minimiert Haftungsrisiken, führt in Ihrem Sinne die Preisverhandlungen und hilft bei der Erarbeitung des optimalen Vertragswerkes – kurzum: Der Immobilienmakler sorgt mit seiner Erfahrung und Marktpräsenz für eine schnelle, risikofreie und sichere Kaufabwicklung.